FIIs de Papel vs. Tijolo: Análise Atualizada para Investidores

Segmentos em Destaque nos FIIs de Tijolo

• Logística: Impulsionado pelo crescimento contínuo do e-commerce e pela reorganização das cadeias de suprimentos, o segmento logístico tem apresentado forte demanda por galpões modernos e bem localizados.
• Renda Urbana: Fundos focados em imóveis para moradia ou serviços em áreas urbanas têm se beneficiado da resiliência desse nicho e da busca por diversificação.
• Lajes Corporativas: Após um período de adaptação ao trabalho híbrido, o segmento de escritórios tem mostrado sinais de recuperação, com fundos focados em imóveis de alto padrão e boa localização ganhando relevância.

FIIs de Papel: A Renda Fixa do Mercado Imobiliário

Os FIIs de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis imobiliários, investem predominantemente em títulos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). A remuneração desses fundos está atrelada a indicadores como o CDI e o IPCA, e sua performance é mais diretamente influenciada pelo cenário de juros e inflação.

Historicamente, os FIIs de papel apresentaram um desempenho superior em períodos de juros elevados, como o que o Brasil vivenciou nos últimos anos. A taxa Selic em patamares altos proporcionou um carrego (rendimento) atrativo para esses fundos. No entanto, com a perspectiva de queda da Selic, a rentabilidade nominal bruta desses fundos pode sofrer ajustes. Ainda assim, a atratividade relativa em comparação com a renda fixa tradicional, especialmente para aqueles atrelados ao IPCA, tende a ser mantida.

Para este ano, a expectativa é que os FIIs de papel continuem a oferecer um carrego competitivo, especialmente aqueles com exposição a indexadores como o IPCA+, que se beneficiam do fechamento gradual da curva de juros. A qualidade das garantias e a diversificação dos CRIs em suas carteiras são fatores cruciais a serem observados, especialmente após episódios de estresse no crédito imobiliário.

Considerações sobre FIIs de Papel

• Indexação ao IPCA: Fundos com portfólio predominantemente atrelado ao IPCA tendem a ter menor alteração nos rendimentos nominais e oferecem proteção contra a inflação.
• Carrego em Cenário de Queda de Juros: Mesmo com a queda da Selic, um CRI com remuneração atrativa em relação ao CDI pode entregar um retorno percentual maior do indicador, mantendo a atratividade frente à renda fixa.
• Qualidade do Crédito: A atenção à qualidade dos devedores e das garantias dos CRIs é fundamental para mitigar riscos.

O Cenário Macroeconômico e seu Impacto nos FIIs

O cenário econômico projetado para este ano é um fator determinante para a performance dos FIIs. As projeções do Boletim Focus, divulgadas pelo Banco Central, indicam uma inflação em torno de 4,06% para o ano corrente. Quanto à taxa Selic, a mediana das projeções aponta para uma taxa terminal entre 12,00% e 12,25% ao final do ano.

Essa transição de um ciclo de juros elevados para um ciclo de cortes é vista como um momento propício para a alocação em fundos imobiliários. Historicamente, períodos de queda da taxa básica de juros favorecem a renda variável e podem impulsionar a valorização das cotas dos FIIs.

A expectativa de normalização gradual dos juros tende a beneficiar os FIIs em duas frentes: a valorização das cotas, com a migração de capital da renda fixa para ativos imobiliários, e a melhora operacional, com o aumento da ocupação e maior atividade econômica. No entanto, é importante notar que o mercado tende a antecipar esses movimentos, e os juros futuros já podem precificar grande parte dessa queda esperada.

Fatores Econômicos Relevantes:

• Taxa Selic: A trajetória de queda da Selic é um dos principais drivers para o mercado de FIIs neste ano. A redução da taxa básica tende a tornar a renda fixa menos atrativa, incentivando a migração de capital para ativos de maior risco e potencial de retorno, como os FIIs.
• Inflação: A inflação projetada em torno de 4,06% para o ano corrente indica um cenário de relativa estabilidade de preços, o que é favorável para a previsibilidade de rendimentos, especialmente para FIIs de papel indexados ao IPCA.